任意売却のすべて

「中小企業金融円滑化法案」（モラトリアム法案）とは、中小企業や個人が抱え る金融機関からの借入金の返済を猶予しやすくするというもので、平成21年10月30日に閣議決定されました。平成21年12月4日に施行され、平成23年3月31日迄の時限立法となっています。

 

この法案の対象となっているのは、中小企業向け融資に限らず、住宅ローンを抱える個人も含まれており、金融機関は、銀行や信金・信組など預金取り扱い金融機関が中心。
貸付け条件の変更は、元本・利息とも対象で、あくまでも金融機関の「努力義務」規定としていますが、銀行は3か月に1度、信金・信組は6カ月に1度、実施状況を開示し、金融庁へ報告。虚偽報告には懲役や罰金などの罰則規定も設けられています。

 

要約すると、法令により金銭債務の支払いを一定期間猶予すること。

マイホームは生活の基盤であるだけに、消費者保護に力点を置いた施策が求められます。しかし反面、中小企業や 個人の債務を一定期間返済猶予するということは、貸し手である金融機関にとって、その間、収益が悪化することを意味します。

返済困窮者の住宅ローン3年返済猶予の法案に対し、利ざやの縮小や延滞増加を懸念する声が上がってきていること、また、一旦返済猶予を申請してしまうと、その企業に対して金融機関が新規の融資を行わなくなるとの懸念も指摘されています。

ノンリコースローンとは

 ノンリコースローン不動産投資 

不動産投資市場の活況とともに、一般の投資家の間で「ノンリコースローン」が注目されてきています。「ノンリコースローン」とは直訳すると非遡及型融資といい、不動産の収益性に着眼し、担保として提供された不動産だけを担保に融資する商品のことです。

かつてはプロの投資家や多額の資金で不動産を運用する私募ファンド、REITなどが、その特殊性な運用形態から活用していた資金調達方法でしたが現代は比 較的小額の案件であってもノンリコースローンを扱う金融機関が現れたことから一般の投資家たちの間で注目され始めました。では、ノンリコースローンとはど のようなものなのか、通常の不動産担保融資と比べて考えてみましょう。

通常の不動産担保融資（リコースローン）で 金融機関（銀行など）に融資をお願いする場合、債権者である金融機関（銀行など）は、万一、借入金が不良債権化された場合に備え、連帯保証人などの人的担保や不動産などの物的担保を求められます。

借入金の返済が契約どおりにされなかった場合には連帯保証人に返済を求めたり、担保として提供された不動産を差し押さえて強制的に売却（競売）して債権 （融資金）の回収を行えます。 不動産価格の下落などにより債務者が不動産の売却をしてあてがえても借入金を全額返済できない場合には、当然残った債務は返済義務を負うことになります。

事と次第によっては自宅などの他の資産を売却して債権を返済しなければならなくなります。通常の融資は「人」の信用に基づいているため、担保とは関係なくその「人」に対して返済義務を生じさせることができます。この事を遡及型融資「リコースローン」といいます。

■ ノンリコースローン（非遡及型融資） 

ノンリコースローンは通常の融資のような「人」や「会社」の信用に基づいて融資するのではなく、不動産事業そのものに融資しているのです。したがっ てあくまでも、担保とする不動産の収益性に着目し、万一、返済不能な状態になったとしても、その不動産を売却する以外には返済義務は生じないので、他の資 産にまで責任は一切及ばない（遡及しない）のです。このような事から非遡及型融資（ノンリコースローン）と言われています。

このように借主のリスクがその不動産だけに限定されていることから、今後はノンリコースローンが世間にも普及していくかと思われます。しかし、通常の融資 とは違い貸し手である金融機関が資金回収のリスクを負うことから、金利などの条件は若干高く設定してあることが多いのです。

また、ノンリコースローンを使用する場合はSPC（不動産の保有のみを目的とするペーパーカンパニー）などを設立する必要がありますのでその分の費用も出 てきます。 担保をその不動産だけに限定し、金融機関がリスクをとっているといえ、金融機関もバブル期の反省と資金回収のリスクを最小限に抑えた上での金利設定、融資 額の設定となりますので、場合によっては、ノンリコースローンが得であるかどうかを慎重に検討する必要が出てきます。

リバースモゲージローンとは

高齢者と住まいのあり方を考える場合、住宅そのものが住みやすい住宅かどうかも大切ですが、永年住み続けた住宅の『価値』についても考慮する必要があります。

例えば、築年数が20年を超えてしまうと、その住宅の価値は限りなくゼロと評価されてしまいます。お金にある程度のゆとりがある方は、マンションに住み替 えたりしますが、最近では、従来では売買が成立しなかったような住宅も、リノベーションハウスと言って大規模に改修することを前提に不動産会社が買い取る 例もあるなど、状況は変わり始めています。

「リバースモーゲージローン」という言葉をご存知でしょうか？ 何だか聞きなれない言葉で、まだ広く一般的に認知されているとは言い難い言葉です。

「リバースモーゲージローン」を簡単に説明しますと、高齢者等が持家を担保として生活資金の融資を受け、債務者がなくなった後に一括返済するというシステムのローンです。

その仕組みは、持ち家の担保評価金額によって貸付限度額が設定され、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることができます。そして、債務者がなくなった後に、担保となっていた不動産を売却することで、借入金を一括返済するという仕組みです。

このリバースモーゲージローンには、地方自治体による「公的プラン」と信託銀行などによって運営される「民間プラン」があります。

旭化成が自社物件を対象に行っている、住み替え型リバースモゲージ「REMOVE」では、ヘーベルハウスを賃貸物件として貸し、家賃収入を金利返済分とし て、住み替え資金や生活資金に充てることができるというプランで、資産価値の高いヘーベルハウスならではの多様なサポートが用意されているようです。

リバースモゲージローンは、まだまだ一般的に馴染みの薄い言葉ですが、厚生労働省による各都道府県への通知などもあり、このリバースモーゲージ制度への取り組みを始めたところもいくつかあるようです。

ただし 「長期生活支援資金」 などの名称で、「リバースモーゲージローン」 とは明言していない場合がほとんどなのです。高齢者と住宅の関係は建て物だけでなく、様々な観点から考える必要があるようです。興味がありましたら、是非 リバースモーゲージローンについて調べてみてください。

ターンアラウンドとは

ターンアラウンドとは、直訳すれば方向転換するという意味であるが、事業再生ファンドビジネスにおいては、投資後営業面でのテコ入れや設備投資、研究開発 強化などといった、中長期的に効果が出る戦略的な収益改善策を実施することをターンアラウンド、もしくは、ターンアラウンド施策と呼ぶ。
一方、財務リストラを中心とした短期的な収益改善策を、これと区別してワークアウト、もしくは、ワークアウト施策と呼ぶ。


昨今、景気は上昇傾向にあるものの、経済の二極化が進み、中小企業においては、実際に苦しんでいるところは多い。任意売却の相談は個人だけではなく、個人事業主、中小企業にまで及んでいる。企業においては、任意売却は、再生手段の中のひとつでもあるが、個人の再生よりも、いろいろな対応、対処が出来き、企業を倒産、破産させるのではなく、企業自身を残していくことが可能なので、企業再生ビジネスはより活発化してきている。
企業再生を専門とする専門家のことをターンアラウンダーと呼ばれている。

競売とは

借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの 不動産を債権者が裁判所に申し立てその結果裁判所が売却する不動産を競売 物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売」といいます。 

  競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格です。 
この価格は競売という 特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低くなっています。市場価格の５〜７割といってもいいでしょう。   

  欠陥があるから安いというのではありません。何の手入れもせずに十分に住むことが出来る物件もたくさんあります。 ただし、落札代金全額を裁判所に納付するまでは家屋内には入れません。  
そのため内部がどのような状態か裁判所の添付資料で判断するほかはありません。  

  また、背後には複雑な権利関係が潜んでいる場合が多々あります。それらを事前に調査することは一般の方々には 非常に難しい面があります。そのためには私達経験豊富な専門家が必要となってきます。 物件を取得した後、リフォームが必要な場合があります。  

  また占有者があったり、複雑な権利関係が存在することもあり法的な処理が必要なこともあります。 そのうえ必ずしも欲しい物件が安く落札出来るとは限らないということも念頭においたほうがいいでしょう。  

代位弁済とは

 債務者以外の第三者または共同債務者の1人が 債権者に対して債務の弁済を行うことです。住宅ローンの場合、信用保証協会が肩代わりして銀行などに元本と利息を返済することをいいます。

任意売却をする場合、住宅ローンの保証協会、保証会社が代位弁済を行った後に販売を開始することになります。それまでに販売することは可能ですが、販売を開始して、買主が決まってしまった場合などは、代位弁済を受けるまで待つことになります。銀行窓口では、任意売却の抹消価格を決めることは出来ません。代位弁済になる期間は、銀行により様々ですが、住宅ローンを滞納して、約3ヶ月～6ヶ月で代位弁済が行われます。
任意売却で売却ができるようになるのも、競売にかっかるのも、この代位弁済後に行われ、基本的には、保証協会、保証会社が判断することになります。代位弁済が行われる前に通知が届きますので、通知が届く前に対応できるのであれば、それに越したことはありません。

 破産とは、債務者が借金などで経済的に破綻してしまい、自分の所有している資産では、全ての債権者に弁済（返済）することができなくなった場合に、自己の 所有している財産（不動産、自動車、有価証券、生命保険の解約払戻金、預貯金など）を換価（現金化する）して、全債権者にその債権額に応じ、公平に弁済 （返済）することです。
自己破産の申立てをして、『申立人は支払不能』と認められると、破産手続開始決定がされることになります。 

 支払不能かどうかの判定は、申立人の収入・資産状態によって大きく異なります。月収２０万円前後の一般サラリーマンの場合は、クレジットや消費者金融から の借金の総額が２００万円〜４００万円であれば、月々の支払が８万円〜１０万円になりますので、支払不能状態と判断される可能性が高いです。 

 自己破産をすると、信用情報機関にブラックとして登録され、信用情報機関によって違いがありますが、およそ５年〜１０年の間、履歴が残ります。このブラッ クリストに登録されると、その期間は銀行やサラ金からお金を借りるとか、クレジット会社からクレジットカードの発行を受けることが難しくなります。また、 自己破産は、清算手続きなのですから、当然、現金に換えることのできる物であれば強制的に処分されてしまいます。 

  しかし、そうは言っても、債務者の最低限の生活は保証されていますので、生活する上での必要最低限の家財道具は、＜差押禁止財産＞として取上げられることはありません。
また、破産をしても借金が無くなる訳ではありません。免責決定を受けて初めて借金が無くなるのです。免責が確定すると『復権』といって、初めて債務者は破 産手続開始決定のない以前の状態に戻り、公私の資格制限も解かれて、全く普通に生活することができるようになります。但し、免責決定から７年以上経過して いないと、改めて自己破産の申し立てをしても、免責不許可事由となりますので、くれぐれも、一度、自己破産をしたならば、同じ過ちを繰り返さないようにし て下さい。 

　　　　　詳しくは
http://nb-japan.com

【4. 任意整理の全手続き完了までの流れ】

ほとんどの場合、自分で交渉しても相手にされない場合が多いため、弁護士か司法書士に委任することになります。

1）専門家に委任 弁護士か司法書士と委任契約をします。委任契約が完了すると、弁護士か司法書士から債権者に受任通知が発送されます。この時点で、債権者からの請求は止まります。

2）債務の調査・確定 弁護士や司法書士が債務を整理し、消費者金融業者のような出資法に基づいた金利設定を利息制限法の金利で再計算しなおし債務総額を確定します。

3）和解案作成・折衝 債務者が支払える金額を提案します。将来利息など債権カットなどの要求もここで出します。全て委任した弁護士などが交渉をしてくれますので債務者は何もしなくてもいいです。

4）和解・返済の再開 債権者との間で和解交渉が成立したら、和解案に従って支払いを行います。支払いも委任できますが銀行振り込み手数料などの実費は自分で負担することになりますから気をつけて委任しましょう。

詳しくは
http://www.nb-japan.com/sei/clear-off.html

ブラックリストとは

lang="EN-US" style="font-size: 12pt;"> ブラックリストというと、まるで　「要注意人物一覧」　のようなものを想像してしまがちですが、実際にはそういったリストが存在するわけではありません。
ユーザーがクレジットカードやショッピングローン、キャッシングなどの支払いを一定の期間、延滞した状態を「事故」または「延滞」といい、個人信用情報に　「事故情報（延滞情報）」　が登録されます。
この事故情報は通称、ブラック情報と呼ばれていてブラック情報が登録された状態を　「ブラックリストに載った」と表現しているのです。
結論として、「ブラックリスト」　＝　「事故（延滞）」　ということです。

◆どのくらいの期間で事故になるのか？
本来の支払い予定日、つまりクレジットカードなら毎月決まった銀行引き落とし日から３ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなり、事故情報が登録されます。
事故情報は登録されてから５年間は消えません。
この期間、どんなに審査が甘いクレジットカード会社に申込んでも審査は通りません。
そしてこの事故情報は踏倒したまま５年が経過するとキレイに抹消され、再びクレジットカードを作れるようになります。
但し踏倒したクレジットカード会社からは一生カードを作ることはできません。（あたりまえですよね）
なお、ＣＩＣでは２００４年８月以降に登録された新しい債権（この期日以降に作ったカード、組んだローン、行ったキャッシング）に関しては、延滞が発生した場合にその延滞が解消しない限り、一生事故情報が消えなくなるという厳しい措置を講じるようになりました。
※それ以前に登録されている債権に関しては延滞発生日から５年で事故情報は抹消されます。 

◆事故になった後に支払いをすると消えるのか？
事故後に延滞金を支払って完済することを「延滞解消」と言います。延滞解消後も延滞した事実や完済した事実は一定期間、記録として残ります。
この間も事故と同じ扱いを受け、クレジットカードの審査は通りません。
全情連、ＣＣＢ、テラネットでは延滞解消から１年、ＣＩＣ、全銀協では５年保存されます。

◆自己破産は最低７年間消えない
自己破産、失踪宣告、民事再生手続きを受けたユーザーは７年間消えません。もちろん事故情報と同様の扱いになります。特に消費者金融では自己破産を重く見る傾向にあるため、全情連とテラネットでは１０年間消えません。

◆就職や家族に影響するのか？
個人信用情報が就職時の身辺調査に使われることはありません。個人信用情報機関は唯一、警察が刑事事件の容疑者の身辺を調べる時のみ情報を提供します。
また、個人信用情報はあくまでも個人のもであって、家族や兄弟、親戚のクレジットに影響することはありません。但し、主婦や学生がクレジットカードを申込む場合は審査対象が配偶者・親になりますので、その際には影響します。

◆クレジットカードは絶対に作れないのか？
事故情報があれば９９％審査は通りませんのでクレジットカードを作ることはできないでしょう。但し、全情連・テラネットにさえ事故情報が無ければ、消費者金融が発行しているクレジットカードは審査が通る可能性が高くなります。
これは消費者金融が審査を行う際には他の信用情報機関の情報を見ないという特性からこのような奇跡が起きるものです。

◆クレジットカードの審査が通らないのは事故情報があるから？
まずはご自身の過去をよく思い出してください。３ヶ月近く支払いが遅れた記憶があれば各信用情報情報機関で調べてみることを薦めます。あれやこれや思い悩むよりもズバッとすぐに早く解決しますので。信用情報機関で事故情報が無いのに審査が通らない場合には以下の原因が考えられます。

１.短期間に多数のクレジットカード申込をして「借り回り」と判断された
⇒３社以上のクレジットカード申込履歴があるとかなり不利になるので数ヶ月は間を置く

２.在籍確認の連絡時に「そんな人はいません」と言われたり、そもそも連絡が取れなかった⇒これはどう考えても駄目です。

３.年収、勤続年数、居住年数が最低ライン（規定）に満たない。

４.そのクレジットカード会社で過去にトラブルがあった。

信用情報機関とは

信用情報機関とは、信用情報の収集及び提供を行う機関である。

割賦販売法では「信用情報の収集並びに割賦販売業者等（割賦販売業者、ローン提携販売業者及び割賦購入あつせん業者）に対する信用情報の提供を業とする者」、貸金業の規制等に関する法律では「資金需要者の借入金返済能力に関する情報の収集及び貸金業者に対する当該情報の提供を行うもの」とそれぞれ規定している。

日本では、個人に関する信用情報機関は全国銀行個人信用情報センター、株式会社シー・アイ・シー、株式会社シーシービー、株式会社テラネット、全国信用情報センター連合会加盟の個人信用情報機関の5つがある。また、事業者に関する信用情報機関に株式会社ジェイビックがある。

全国銀行個人信用情報センター　http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html

全国銀行個人信用情報センター（略称「KSC」）は、全国銀行協会（全銀協）が運営する信用情報機関である。会員は、一般会員（全銀協に正会員として加盟している銀行）と特別会員（一般会員以外の銀行または法令によって銀行と同視される金融機関、政府関係金融機関またはこれに準じるもの、信用保証協会、個人に関する与信業務を営む法人で信用保証協会以外の会員の推薦を受けたもの）がある。保有する信用情報はおよそ8000万件。

株式会社シー・アイ・シー　http://www.cic.co.jp/

株式会社シー・アイ・シー（略称「CIC」）は、経済産業省所管の社団法人日本クレジット産業協会と社団法人全国信販協会が母体の信用情報機関である。各クレジットカード発行企業（含む信販会社）と、信用保証会社、自動車や機械等のローン・リース会社、小売店などと、一部の大手消費者金融会社が加盟している。 現在4億件を越す信用情報を保有している。また、現在の規定で成約状態である場合は原則月1回の更新が会員各社に義務づけられたため、ここから得られる信用情報は精度が高いとされる。

なお、CICでは申込情報・照会情報・異動情報（CRIN情報）以外の与信対象者の成約・解約など平時の信用情報は、他社照会時は該当会社名が分からないようになっている。

また、流通業・信販・クレジットカード業の為に設立された情報機関であるため、銀行等金融機関は加盟できない。（その子会社のカード・ローン会社や信用保証会社は加盟できる。また、消費者金融専業会社の加盟が解禁されたのは1999年頃の三洋信販からである。）

株式会社シーシービー　http://www.ccbinc.co.jp/

株式会社シーシービー（略称「CCB」）は、既存の信用情報機関に加盟できなかった外国資本の消費者金融専業会社などが設立した信用情報機関である。1983年に株式会社セントラル・コミュニケーション・ビューローとして稼働を開始し、その後信販・金融機関・消費者金融専業・リース/ローン会社それぞれが加盟・出資し、会員として信用情報を利用できる日本初の縦断型信用情報機関である。2000年に現社名に変更した。
2億件を超す信用情報を保有し、先の業種が異なる企業間の信用情報が利用出来る。しかし、情報更新などが会員会社の任意であり、登録内容も他の信用情報機関の物よりも詳細ではない場合があるなどの課題点がある。

全国信用情報センター連合会加盟の個人信用情報機関　http://www.fcbj.jp/

全国信用情報センター連合会加盟の個人信用情報機関は、消費者金融専業会社（以下「専業」）と商工ローン会社の各社が出資して設立した全国33箇所にある信用情報機関である。また、これを統括しているのが全国信用情報センター連合会（略称「全情連」・「FCBJ」）である。

信用情報が登録されるのは全情連加盟の個人信用情報機関であり、全情連に登録される訳ではないが、全情連のスターネットシステムというネットワーク網で、全情連加盟の個人信用情報機関と共有されている。この為、俗に「全情連に登録される」と考えても差し支えないだろう。

前述の通り、専業と商工ローン会社が主な会員で、大手の会社以外にも中小の金融会社（いわゆる街金融など）も、法人格の貸金業登録など一定の条件を満たせば会員となり信用情報を利用できる。

全情連加盟の個人信用情報機関と他の信用情報機関の大きな違いは、各々の利用状況（貸付高・支払状況・企業店舗名など）が会員会社の情報から随時更新・反映されていることである。そのため、同日中に何軒も融資の申込をした際の融資の可否や、自転車操業的な兆候は無いかなどが、ほぼリアルタイムで分かるなど、部分的にはCICのそれとは比べものにならない程詳細な情報が登録されている。

全情連の信用情報照会端末は、加盟会社の店頭に審査のために設置されている。そのため、加盟会社の社員などが私的に照会端末を使って他人の信用情報を参照したり、それを外部に売却・流出させたりなど、モラルの問題がある。

主な加盟個人信用情報機関は、株式会社ジャパンデータバンク（東京都、茨城県、埼玉県、千葉県及び神奈川県）、株式会社レンダースエクスチェンジ（大阪府、奈良県及び和歌山県）などである。

従来は一部の例外を除き原則として専業（武富士、アイフル、アコム、プロミス、GEコンシューマー・ファイナンスなど）のみが会員であったが、入会資格が改められ、現在では非専業も会員となる事が出来、ライフ、オリエントコーポレーション、セントラルファイナンス、アプラス、ソニーファイナンスインターナショナル、イオンクレジットサービス、クレディセゾン、三菱UFJニコス（子会社を含む）などが入会している。但し、イオンクレジットサービス、クレディセゾン、三菱UFJニコス（子会社を含む）などはローンカードの み全情連を利用し、クレジットカードには利用していない（その他の各社（専業を含む）はクレジットカードにも利用している、ただし、審査時の参照に利用さ れるものであり、ショッピング利用については、借入情報は記載されずキャッシング利用のみ借入情報が記載される。(キャッシングの利用のない者は全情連に情 報が登録されないので個人情報機関に情報開示を求めれば記載されているかが分かる。）

株式会社テラネット　http://www.teranet-corp.co.jp/

株式会社テラネットは、全情連の制約により加盟できないクレジットカード会社等が全情連に登録されている情報を参照できるように、2000年に運用が開始された信用情報機関である。テラネット加盟会社は、与信対象である個人の全情連登録情報（借入件数のみ）を参照できる。

銀行系ではJCBグループ、DCカードグループ、UFJカードグループ、シティカードジャパンなどが、流通系ではクレディセゾン、イオンクレジットサービス、オーエムシーカード、UCSなどが加盟している。

テラネットに登録されている信用情報は、全情連の方では詳細な情報は参照できないとされている。また、テラネット設立当初はマスコミなどで「銀行が 顧客の借金を（消費者金融含めて）調べるために傘下の銀行系消費者金融を加盟させた」などと言われた時期があったが、真偽は未だに不明である。